아파트 재개발 재건축 사업성 예측 사업비 계산 방법

요약

지난 글을 통해 아파트 재개발 및 재건축 용어의 의미 및 차이에 대해 알아보았습니다.

이번 글에서는 아파트 재개발 및 재건축 투자 시 고려해야 할 중요한 사항 중 하나인 사업비를 계산하는 방법에 대해 설명하려고합니다.

아파트 재개발, 재건축에 관심이 있으신 분들은 이번 글도 잘 참고해주시기 바랍니다.

 

목차

1. 아파트 재개발 및 재건축시 사업성의 의미

2. 재개발 및 재건축 사업성 예측 방법

 

아파트 재개발 및 재건축 시 사업성의 의미

이전 글에서 설명했던 것과 같이 재개발 및 재건축 사업의 경우 공공사업 또는 민간사업으로 진행되며 특정 노후 지역 전체를 재개발하거나, 특정 건물만을 재건축하는 차이가 있었습니다.

사업 과정에서도 다양한 차이가 있는 만큼 해당 사업을 통해 얼마나 이익을 가져갈 수 있는지 사업비를 예측하고, 사업이 진행될지 여부 등 사업성을 따질 때도 다른 기준으로 따져야합니다.

재개발 및 재건축 아파트에 투자하는경우 사업성과 사업비를 예측하는 이유는 아래와 같은 이유 때문입니다.

• 내가 매수하는 아파트가 향후 재건축 또는 재개발 대상이 될 수있을까?
• 재건축 또는 재개발로 인해 신축 아파트가 준공되면 얼마나 프리미엄(P)가 붙을까?
• 내가 조합원이 되었을 때(조합원 입주권 구매 또는 기존 살고있던 사람) 추가 분담금은 얼마나 내야할까?

위의 사항들을 종합하여 따져보았을 때 내가 투자할 아파트가 나에게 적절한 이익을 남겨줄 수 있는가에 대해 면밀히 검토하고 사업성에 맞게 투자를 결정해야합니다.

아래 부분에서 설명드릴 사업비 계산 방법은 특정 재개발, 재건축 사업의 조합 설립 이후 얻을 수 있는 정보(공사비용, 조합원 분양가 등)로 계산하고 있습니다.

향후 프리미엄, 추가 분담금은 미리 예측할 수 있지만 현 시점에서 재개발, 재건축 사업의 가능성을 따질 수는 없다는 점을 참고하시기 바랍니다.

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재개발 및 재건축 사업성 예측 방법 

재개발 및 재건축 아파트의 사업성을 예측하기 위해 아래의 사업 비용 및 비례율을 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

1) 재개발 및 재건축 아파트 사업 비용 산출

재개발 및 재건축 아파트의 사업성 지표 중 하나인 사업 비용을 계산하는 방법은 아래와 같습니다.

 

\begin{align} & 총\,사업비\,= 공사비\,+ 기타사업비 \end{align}

사업 비용은 재개발 및 재건축 사업에 드는 총 비용을 의미합니다.

재개발 사업의 경우엔 공공사업으로 진행되므로 주거이전비, 영업보상비 등 보상비가 지급되어야 하므로 사업비에 보상비 항목도 추가되어야 합니다.

그리고 계산식의 기타사업비에 해당하는 항목은 공사비를 제외한 감리비, 대여금 이자, 조합운영비, 예비비, 보상비 등을 포함합니다.

통상적으로 재건축의 경우엔 공사비와 기타사업비의 비율이 75:25가 지켜지고 있습니다.

반면, 재개발은 기타사업비에 보상비가 추가되므로 보상비에 따라 기타사업비의 비중이 높아질 수 있습니다.

재개발 사업의 보상비는 많으면 65:35까지 비율이 커질 수 있습니다.

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2) 재개발 및 재건축 아파트 비례율 산출

재개발 및 재건축 사업 비용을 계산하였다면, 아래와 같이 비례율을 산출하여 재개발 및 재건축 아파트 사업성을 따져볼 수 있습니다.

비례율이라는 것은 사업성을 나타내는 지표입니다. 100%를 초과하면 사업성이 좋고, 100%보다 낮으면 사업성이 떨어짐을 의미합니다.

\begin{align} & 비례율\,= {{총\,분양수익\,-총\,사업비}\div{감정평가액}}\times 100 \end{align}

만약 24평형 3600세대로 이루어진 신축 아파트 사업(공사비용 7000억원, 감정평가액 4000억원)이 있다고 가정하면 위 식에 의해 아래와 같이 계산됩니다.

• 조합원 매물은 이 중 500세대이고 조합원 분양가가 3억원이라고 하면 조합원 분양수익은 3억원*500세대 = 1500억원이 됩니다.
• 나머지 3100세대를 일반분양으로 4억원에 분양한다고 하면, 일반분양 수익은 4억원*3100세대 = 1조2400억원이 됩니다.
• 총 분양수익은 1조 3900억원입니다.

따라서 위 내용을 기준으로 비례율을 계산해보면 172.5%의 비례율이 나옵니다. 100%를 한참 상회하므로 사업성이 매우 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

하지만 만약 공사비용의 증가나 분양수익이 줄어든다면 비례율이 줄어들어 사업성이 떨어질 수 있습니다.

사업 진행 시 보통 조합원들의 이익은 극대화하고 사업성을 높이기 위해서, 일반분양 물량을 늘리고, 일반분양 분양가를 높이는 방법을 택하기도 합니다.

이와 같이 비례율을 산출하여 사업성을 알아볼 수 있으며, 조합원 분담금의 경우 재개발, 재건축 사업의 특성에 따라 달라집니다.

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재개발의 경우 비례율을 통해 계산할 수 있지만 재건축의 경우 재건축초과이익환수제에 의해 분담금을 납부합니다.

자세한 사항은 재개발 및 재건축 차이 비교 글을 통해 확인하시기 바랍니다.

또한 프리미엄 계산의 경우 조합원 분양가 대비 주변 단지의 시세를 비교하여 그 차익을 계산(주변 단지 시세 - 조합원 분양가)하여 알 수 있습니다.

마치며

재개발 및 재건축 사업 비용 및 비례율 계산 방법에 대해 알아보고, 계산 결과를기준으로 사업성을 예측해보았습니다.

비례율은 재개발 및 재건축 조합이 설립되는 시점에서 알 수 있는 정보이기 때문에 안전진단 단계에서는 알기 힘든 정보입니다.

따라서 재개발 및 재건축 대상 구역 또는 건물로 지정되기 전 미리 매수를 생각하는 분들에게 위 정보는 부적합한 내용입니다.

다음 글에서는 재개발 및 재건축 대상 구역 지정 전 대지지분 등을 통한 사업성 예측을 할 수 있는 방법에 관한 내용을 다뤄보겠습니다.

 

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