부동산 대출 규제 종류 LTV DTI DSR 비교 총정리

요약

아파트, 주택, 오피스텔 등 부동산을 구매하고자 하는 사람들은 대출 규제 종류에 대해 반드시 알아야 합니다.

LTV, DTI, DSR 등 다양한 대출 규제가 있는데 대출 규제에 대해 잘 알지 못하면 부동산을 매수 할 때 자금 준비가 제대로 되지 않을 수 있습니다.

이 글에서 설명하는 대출 규제(LTV, DTI, DSR)의 의미와 계산 방법 그리고 비교 내용을 숙지하시고 부동산 매수하실 때 참고하시기 바랍니다.

 

목차

1. 부동산 대출 규제

2. LTV 의미 및 계산 방법

3. DTI 의미 및 계산 방법

4. DSR 의미 및 계산 방법

 

부동산 대출 규제

정부에서는 주택담보대출 비율을 탄력적으로 조정하면서 대출을 해주는데, 이렇게 부동산 대출 규제를 하는 이유는 바로 부동산발 금융위기를 막기 위한 정책의 일환입니다.

예를들어 약 10억에 해당하는 집의 매매가를 기준으로 90%의 담보대출을 받았다고 하면, 대출금액이 9억이 됩니다.

그런데 이후 하락기를 맞으며 8억 정도로 기존보다 2억이 내려갔다면, 대출을 받은 금액인 9억보다 담보로 잡은 건물의 시세가 더 낮은 현상이 발생합니다.

따라서 하락기에서도 담보물의 가치가 대출금보다 적어지는 현상을 막고 금융위기를 예방하기 위해서 대출 규제라는 것을 시행하고 있습니다.

정부에서 규제하고 있는 대출 규제의 종류는 아래와 같이 3가지가 존재합니다.

• LTV(Loan to Value Ratio) : 매매가 대비 대출액
• DTI(Debt to income) : 총부채상환비율
• DSR(Debt Service Ratio) : 총부채 원리금상환비율

위 부동산 대출 규제 종류에 대해 아래에서 각각의 의미 및 계산 방법에 대해 알아보고 비교해보았으니 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

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LTV 의미 및 계산 방법

부동산 대출 규제 중 하나인 LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 매매가 대비 대출액을 의미합니다.

LTV의 계산에는 주택 담보물의 가치를 기준으로 대출 한도를 정하는 비율입다.

\begin{align} LTV = \frac{대출\,가능\,금액}{주택\,담보물의\,가치}\times100 \end{align}

예를 들어 LTV가 70%라고 하면, 시세 또는 매매가가 10억인 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 대출 가능한 최대 금액은 7억이 됩니다. 담보대출 외에 3억을 추가로 마련할 수 있어야 10억짜리 아파트를 구매할 수 있습니다.

따라서 10억짜리 아파트를 구매할 때 LTV가 몇 %인지에 따라 주택담보대출 외에 준비해야 할 현금이 정해지게 됩니다.

주택을 매수할 때 은행에서 LTV 비율을 확인하여 얼마가 대출 가능한지 예측해볼 수 있습니다.

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DTI 의미 및 계산 방법

부동산 대출 규제 중 하나인 DTI는 Debt to income의 약자로 총부채상환비율을 의미합니다.

내가 가지고 있는 모든 주택담보대출의 연간 원리금상환 총액 및 기타 부채의 연간 이자 상환 총액을 기준으로 대출 한도를 정하는 비율입니다.

DTI 계산은 아래와 같이 할 수 있습니다.

\begin{align} DTI = \frac{모든\,주택담보대출\,연간\,총상환액(원금+이자)+기타\,대출\,이자}{연소득}\times100 \end{align}

위 식과 같이 DTI를 계산할 때 가지고 있는 모든 주택담보대출(2건 이상)의 원금과 이자 합계, 그리고 기타 신용대출 등의 이자의 합으로 계산을 하는 것이 중요합니다.

대출 상환 금액의 합을 연소득으로 나눠 소득 대비 얼마나 대출 이자 및 원금을 갚아나가고 있는지 그 비율을 나타내는 것입니다.

예를들어 DTI가 40%, 연소득이 1억이라고 가정하면 주택담보대출 상환액(원금+이자) 및 기타 대출 상환액(이자)의 합이 4천만원을 초과하지 못합니다.

그 이상을 초과할 경우 대출을 받을 수 없으므로 대출을 받을 때 허용가능한 DTI 비율 또한 고려하여 대출 여부를 확인해야 합니다.

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DSR 의미 및 계산 방법

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환비율을 의미합니다.

내가 가지고 있는 모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출 한도를 정하는 비율입니다.

DSR 계산은 아래와 같이 할 수 있습니다.

\begin{align} DSR = \frac{모든\,주택담보대출\,연간\,총상환액(원금+이자)+기타\,부채\,연간\,총상환액(원금+이자)}{연소득}\times100 \end{align}

앞서 설명한 DTI와 헷갈릴 수 있으나, DSR의 경우 기타 부채(신용대출 등)의 원금 상환액까지 합쳐서 계산하므로 DTI보다 확장된 개념이라고 보시면 됩니다.

예를들어 DSR이 40%, 연소득이 1억이라고 가정하면 주택담보대출 상환액(원금+이자) 및 기타 대출 상환액(원금+이자)의 합이 4천만원을 초과하지 못합니다.

기존 DTI가 40%일 때 비해 기타 대출 원금이 포함되어 계산되므로 DSR에 따르면 대출금액은 더 줄어듭니다.

보통 주택담보대출을 받고 추가로 신용대출을 받을 때 DSR을 따지므로 반드시 DSR도 고려하여 대출 여부를 확인하여야 합니다.

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마치며

지금까지 3종류의 대출 규제(LTV, DTI, DSR)의 의미 및 계산 방법에 대해 알아보았습니다.

대출 규제를 잘 모르면 주택담보대출, 신용대출 등을 받을 때 대출 한도를 예측하지 못해 예상보다 대출이 적게 나오면 당황하거나 대처할 수 없는 상황이 생길 수 있습니다.

신용대출을 받을 때는 소득과 상환액을 기준으로 하는 DTI, DSR을 반드시 고려하여 대출 여부를 예측해보시길 바랍니다.

그리고 주택담보대출을 받을 때는 DTI, DSR 뿐 아니라 주택 가격을 기준으로 하는 대출 규제인 LTV까지 반드시 고려하여 대출 여부를 예측해보시길 바랍니다.

 

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