아파트 재개발 재건축 용어 의미 및 차이 총정리

요약

아파트 투자를 할 때 자주 듣는 용어로 재개발, 재건축이 있습니다.

재개발과 재건축은 오래된 아파트를 새로 짓는 것을 의미한다는 것에서는 동일하지만 부동산의 관점에서 본다면 큰 차이가 있습니다.

이 글을 통해 재개발, 재건축 아파트에 대해 정확한 의미와 차이를 알고 투자하시기 바랍니다.

 

목차

1. 재개발 아파트 의미 정리

2. 재건축 아파트 의미 정리

3. 아파트 재개발 사업과 재건축 사업의 차이 비교

 

재개발 아파트 의미 정리

재개발 아파트는 재개발 사업에 속해 새로 지어지는 아파트를 의미합니다.

재개발 사업이란 건축물, 정비기반시설 등의 정비를 통해 주거환경을 개선하는 사업입니다.

낮은 빌라, 상가 등이 집중되어있는 지역에서 정비기반시설(도로, 녹지, 학교 등)이 노후화된 경우 해당합니다.

기반시설 정비를 포함하기 때문에 특정 지역 전체(동네 및 지역 단위)를 공공사업으로 개발하게 됩니다.

재개발 사업 특성, 단계, 분담금 계산 방법 등은 아래와 같습니다.

1) 재개발 사업 특성

• 건축물 연한 : 재개발 사업이 가능한 건축물 연한 제한 없음
• 규제 또는 제한사항 : 공공사업으로 진행되므로 정부 정책 등에 따라 규제나 제한이 있을 수 있음(공공사업지 아파트 건축 시 일부를 임대아파트로 건축해야하는 규제 등)
• 조합원 자격 : 재개발 진행 지역에 토지 또는 건축물을 소유하고 있던 사람에 조합원 자격 부여
• 보상 : 재개발 사업에 따른 주거이전비, 영업보상비 등을 지급
  • 주거이전비 : 주거 세입자의 경우 다른 곳으로 이주했다가 준공 후 다시 입주하는 것을 지원
  • 영업보상비 : 상가 세입자의 경우 건축하는 동안 영업을 하지 못하는 것을 지원

반응형

2) 재개발 사업 단계

재개발 사업 진행 단계는 아래와 같이 총 9개의 단계로 진행됩니다.

• 기본계획수립 > 정비구역지정 > 추진위원회 승인 > 조합설립인가 > 사업시행인가 > 관리처분인가 > 철거 및 착공 > 준공 및 입주 > 청산 및 조합 해산

3) 재개발 사업 분담금 계산 방법

조합원 자격을 가진 사람들은 재개발이 진행될 때 사업 진행을 위해 분담금을 추가로 냅니다.

조합원 분담금 계산 방법은 아래와 같습니다.

위 식에서 비례율이 낮아지는 경우(종후자산평가액이 줄어들거나 사업비가 높아지거나 종전자산평가액이 커지는 경우) 사업성이 나빠진다고 표현합니다.

사업성이 나빠지면 분담금을 맞추기 위해 조합원이 부담해야하는 분담금이 증가하게 됩니다.

따라서 재개발 사업 시작 시 책정된 권리가액에 비해 분양 또는 입주 시 권리가액이 낮아지면 추가 분담금을 내야합니다.

반응형

재건축 아파트 의미 정리

재건축 아파트는 재건축 사업에 속해 새로 지어지는 아파트를 의미합니다. 

재건축 사업이란 정비기반시설은 양호하지만 노후화된 공동주택들이 모여있는 곳을 개선하는 사업입니다.

흔히 연식이 30년 이상인 공동주택(아파트) 건물만 부수고 새로 짓는 사업입니다.

공동주택만을 철거 후 재건축하기 때문에 재건축 사업은 민간기업에서 진행합니다.

재건축 사업 특성, 단계, 분담금 계산 방법 등은 아래와 같습니다.

1) 재건축 사업 특성

• 건축물 연한 : 30년 이상된 노후 아파트의 경우 재건축 가능
• 규제 또는 제한 : 민간사업으로 진행되어 규제나 제한이 거의 없음
• 안전진단 : 재건축 사업은 노후 건축물만을 철거하기 때문에 건축물을 대상으로 별도 안전진단을 시행하고 안전진단에 통과한 건축물에 한해 재건축 사업 진행
• 조합원 자격 : 재건축 대상 토지와 건축물을 모두 소유하고 있는 사람에 조합원 자격 부여
• 보상 : 재건축 사업은 민간사업으로 진행되어 주거이전비, 영업보상비 등이 지급되지 않음

반응형

2) 재건축 사업 단계

재건축 사업 진행 단계는 아래와 같이 총 10개의 단계로 진행됩니다.

• 기본계획수립 > 안전진단 시행 > 정비구역지정 > 추진위원회 승인 > 조합설립인가 > 사업시행인가 > 관리처분인가 > 철거 및 착공 > 준공 및 입주 > 청산 및 조합 해산

3) 재건축 사업 분담금 계산 방법

재건축 사업이 진행되면 재건축초과이익환수제에 따라 분담금을 납부해야 합니다.

총 개발이익금이 1억원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 납부하도록 되어있습니다.

이익금은 아래와 같이 계산됩니다.

개발이익금 계산 방법에 따라 조합원 분양권을 받기 전(최초 관리처분인가 전) 시세가 오르면 조합원의 이익이 높아져 내야하는 부담금이 상승합니다.

반응형

아파트 재개발 사업과 재건축 사업의 차이 비교

아파트 재개발 사업과 재건축 사업을 표로 간단하게 비교해보면 아래와 같습니다.

	재개발	재건축
사업 성격	공공사업	민간사업
개발 지역	동네, 지역 등 큰 단위	건물
기반 시설	기반 시설도 정비	해당 없음
대상	사업가능 연한 없음	30년 이상 된 노후 아파트
개발단계	9단계	10단계(안전진단 추가)
규제 및 제한	강함	낮음
임대아파트	일정 비율로 건축	해당 없음
조합원 자격	건축물 소유자	건축물+토지 소유자

위 차이점을 비교하여 재개발 및 재건축 사업에 투자하시기 바랍니다.

반응형

마치며

지금까지 아파트 재개발 사업 및 재건축 사업 각각의 의미와 개발 단계, 그리고 분담금 계산 방법에 대해 알아보았습니다.

재개발 사업과 재건축 사업은 공공사업, 민간사업과 같이 사업 특성에서부터 큰 차이가 있습니다.

이 글을 참고하셔서 재개발, 재건축 사업의 차이를 잘 이해하시고 사업성이 있을 것으로 기대되는 아파트 또는 지역 등에 관심을 갖고 지켜보시기 바랍니다.

 

✔ 참고하면 좋은 글

호갱노노 재개발 재건축 아파트 검색 방법

 

호갱노노 앱에서 부동산 호재 확인하는 방법